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土地增值税整体计算思路
1.确定扣除项目金额
2.计算增值额
增值额=不含增值税的房地产转让收入-扣除项目金额
3.计算增值率
增值率=增值额÷扣除项目金额
4.确定适用税率及速算扣除系数。土地增值税实行4级超率累进税率，税率表如下：
土地增值税4级超率累进税率表
5.计算应纳税额
应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
(二)房地产开发企业新建房扣除项目金额的确定(5项)
1.取得土地使用权所支付的金额
(1)纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；
(2)纳税人在取得土地使用权时按统一规定缴纳的有关费用和税金。
2.房地产开发成本报名联系邵老师
房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用等。
3.房地产开发费用
(1)能分摊且能证明
①财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但高不能超过按商业银行同类同期利率计算的金额。湖州瑞德在时代广场
②其他房地产开发费用，按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”的金额之和的5%以内计算扣除。
允许扣除的房地产开发费用=允许扣除的利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×省级政府确定的比例(5%以内) 湖州学会计到湖州瑞德教育
(2)不能分摊或不能证明
财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用(不区分利息费用和其他费用)按规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。
允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×省级政府确定的比例(10%以内)
(3湖州学会计到湖州瑞德教育)财政部、税务总局对土地增值税扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定：
①利息的上浮幅度按的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；
②对于超过期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
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