房地产估价师考试之我眼中所认识的营改增
营改增的实施，有以下关键节点：
首先，增值税属于流转税，流转税主要是营业税、消费税和增值税，我们可以简称为“三税”，我们先学习一下“三税”的基本概念：
营业税是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。
消费税是以消费品的流转额作为征税对象的各种税收的统称。消费税实行价内税，只在应税消费品的生产、委托加工和进口环节缴纳，在以后的批发、零售等环节，因为价款中已包含消费税，因此一般不用再缴纳消费税，税款最终由消费者承担。
原增值税是以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。实行价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税，没增值不征税。
营业税和增值税是互斥互补的关系，在以前对于一项应税行为，要么交营业税，要么交增值税。如果交了营业税就不会再缴纳增值税，这一点与消费税不一样，比如进口的汽车交了增值税也要交消费税。增值税的征收分两类，一类是一般计税方法，一类是简易计税方法。采用哪一类，一般纳税人可以自主选择，但是一经选择，36个月内不得变更。
增值税简易计税方法与营业税比较相近，唯 一的差别是营业税征收以营业额为基数，营业税=营业额×税率;增值税简易计税时用的是销售额为计算基数，增值税=销售额×征收率。营业税下营业额是含税的，增值税下销售额是不含税的。增值税一般计税方法的计算要先算销项税额(销项税额=销售额×税率)，应纳税额=销项税额-进项税额，这里的扣减一般要用增值税专用发 票才可以当做进项税额进项扣减。
比如100万的含税建筑合同款，若采用简易征收是2.91万元(100/1.03×3%)。如果项目购买60万含税材料(征收率17%)，那么销项税额9.91万元(100/1.11×11%)，进项税额8.72万元(60/1.17×17%)，那么应纳增值税就是1.19万元，此时采用简易征收缴纳的税款是高于一般计税征收的。如果项目只购买20万含税材料(征收率17%)，那么进项税额2.91万元(20/1.17)×17%，那么应纳增值税就是7万元，此时采用简易征收缴纳的税款是低于一般计税征收的。哪种交税方法更利于企业，需要企业结合自身业务进行决策。
增值税发 票分为增值税专用发 票和增值税普通发 票，现阶段价税分离，都可以看到税额，但是专用发 票不仅是购销双方收付款的凭证，而且可以用作购买方扣除增值税的凭证;而普通发 票除收购农副产品按法定扣除率计算抵扣外，其他的一律不予作抵扣用。
营改增的实施带来了很多方面的变化，好的变化有：
1.重复征税。营业税和增值税都是流转税，大多数情况下，增值税会减少消费者承担的税费。在营业税下，如果a以100元把物品给b时要交3元的营业税，b以120元给c要交3.6元的营业税，c以150元给d要交4.5元的营业税，所以营业税是重复计税的。如果商品原价销售，在营业税环境下理论上都是要亏损的，但在增值税条件下，就可重复征税的部分，只对增值部分征税。一个产品流转过程越多，要重复缴纳的营业税也就越多，消费者最终承担的也就越多。
2.可以抵扣进项税，让企业有更多的利润空间。因为增值税的交纳是可以抵扣进项税额的，所以同样的合同金额下，在扣除进项税后，企业一般可以获得更高的利润。推开营改增后，生产型的增值税转变为消费型增值税将更加彻底，企业购入不动产的进项税也可以抵扣。
3.便于监管。因为增值税销项税可以抵扣进项税，所以都会要求开发 票，不然如果下游企业要开发 票，上游企业就要承担之前所有的税款。营改增之后，原来由地税局征收的营业税，改为由国税局征收的增值税。比如北京地铁，原来的发 票是北京地税局印制，现在都是税务局印制了。所有行业的企业从事所有的生产经营活动，都要向国税申报缴纳增值税，企业所用的发 票，都要从国税局领取，这样就更加容易监管。从的角度来说，增值税比营业税更有利于打击偷税漏税。
4.税收增加。大多数企业都会开具发 票，减少了偷税漏税的可能性，有助于全民纳税的实现。因为收税的基数大大的增加了，虽然某些企业似乎交的税会少点，但总体大家都交税当然收得到税。
5.有助于完善税务法律的建设。目前我国现有的税务法律层面的只有《个人所得税法》、《企业所得税法》、《车船税法》、《税收征管法》、《环境保护税法》，对于增值税、消费税却只有暂行条例这类行政法规来规范市场。营改增后，相应的增值税的暂行条例也在不断修改，相信以后相关的法律建设也会进一步完善。
营改增的实施，在近期也有一些缺点：
1.部分进项无法核算。施工企业部分砂石、劳务、临时采购的配件等没有开具发 票，这些费用就无法按进项税扣减。短期内，市场纳税体系还不可能完全建立起来，所以抵扣链条也无法完整运作，部分税费暂时会增加在企业身上。
2.增加财务人员的要求。营改增后企业的会计核算体系会发生一定的变化，同时开票系统、报税系统、认证抵扣、税款缴纳等操作方面也会产生一些新问题，只有账务处理规范的企业才能正确申报纳税，所以对于财务工作应该会增加更多要求。
增值税替换营业税后，对于和企业来说好处要远大于弊端，对建设更加合理、完善的财税体系也迈出了一大步。